TOKİ Evinde Çatı Akıyor, Cephe Dökülüyorsa Dikkat! KDK'dan Emsal Karar

TOKİ'den konut alan ve yıllar içinde çatı sızıntısı, temelde nemlenme ya da cephe kaplamasında dökülme gibi sorunlarla karşılaşan hak sahiplerini yakından ilgilendiren emsal bir karar çıktı. Kamu Denetçiliği Kurumu (KDK), site yönetiminin kat maliklerine devredilmesinin, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı'nın (TOKİ) yapım sürecinden doğan yetki ve sorumluluklarını kendiliğinden ortadan kaldırmadığına hükmetti. Kurum, 30 Ekim 2026 tarihli kararıyla bir vatandaşın başvurusunu kabul ederek TOKİ'ye tavsiyede bulundu.

KDK, TOKİ'nin müşavir firmaya verdiği talimatların uygulanıp uygulanmadığını takip etmesini, kusurlar giderilmediyse sözleşme ve mevzuat çerçevesinde işlem yapmasını ve sonucu başvurana bildirmesini istedi. TOKİ, karar üzerine yapacağı işlemi 30 gün içinde Kuruma bildirmek zorunda.

Mamak'taki konutlarda neler yaşandı?

Başvuru, Ankara'nın Mamak ilçesindeki Altıağaç 2. Etap 2. Kısım projesine ilişkin. Başvuran, 19 Mayıs 2026'da yaptığı başvuruda bloklarda çatılardan kronik su sızdığını, temellerde nemlenme olduğunu, dış cephedeki fibercement kaplamalarda tehlikeli dökülmeler yaşandığını ve yangın algılama sistemlerinin çalışmadığını öne sürdü. Daha önceki başvurulara "onarım talimatı verildi" yanıtı geldiğini ancak hiçbir tamirat yapılmadığını anlatan başvuran, can güvenliğini tehdit eden kusurların acilen giderilmesini istedi.

TOKİ: Yönetim devredildi, sorumluluk yok

TOKİ ise savunmasında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na dayandı. İdare, 25 Haziran 2024'te yapılan toplantıyla toplu yapı yönetim organlarının belirlendiğini ve tüm yetkinin site sakinlerine devredildiğini, projede kendi sorumluluğunda bir yönetim faaliyeti kalmadığını savundu. Şikâyetlerin site yönetimince değerlendirilmesi gerektiğini belirten TOKİ, kendisince yapılacak bir işlem bulunmadığını bildirdi.

KDK: Olağan bakım başka, yapım kusuru başka

KDK bu savunmayı kabul etmedi. Kurum, yönetim devrinden sonra ortak alanların bakımı ve işletilmesinin kat malikleri kurulunun yetkisinde olduğunu teslim etti; ancak bu başvurunun olağan bakımdan değil, yapım sürecinden kaynaklandığı ileri sürülen kusurlardan doğduğunu vurguladı. Kararda, "Yönetimin kat maliklerine devredilmesi, İdarenin yapım sürecinden doğan sözleşmesel ve mevzuattan kaynaklanan yetki ve sorumluluklarını kendiliğinden ortadan kaldırmamaktadır" denildi.

KDK ayrıca dosyadaki yazışmaların TOKİ'nin savunmasıyla çeliştiğini tespit etti. TOKİ'nin ilgili dairesi, site yönetimine 16 Aralık 2025 ve 27 Mart 2026 tarihlerinde verdiği yanıtlarda müşavir firmaya talimat verildiğini bildirmişti. Kurum, bunun TOKİ'nin kendisini yetkili gördüğünü ve bu yetkiyi fiilen kullandığını gösterdiğini belirtti.

Yüklenicinin sorumluluğu 20 yıla kadar sürüyor

Kararda yapım kusurlarında asıl muhatabın binayı yapan yüklenici firma olduğu, ancak ihaleyle verilen işte TOKİ'nin "iş sahibi" konumunda bulunduğu hatırlatıldı. Türk Borçlar Kanunu'na göre yüklenicinin taşınmaz yapılardaki sorumluluğu teslimden itibaren beş yıl, ağır kusur bulunması halinde ise yirmi yıl sürüyor. Kasten gizlenen ya da olağan incelemeyle fark edilemeyecek ayıplarda sorumluluk kabulden sonra da devam ediyor. KDK'ye göre çatı sızıntısı, temel nemlenmesi ve cephe kaplaması gibi ayıplarda yüklenicinin sorumluluğu teslimle kendiliğinden bitmiyor. TOKİ'nin ayıpların giderilmesini yükleniciden istemesi, yerine getirilmezse teminat, ihtar ve yaptırım gibi yetkilerini kullanması gerekiyor.

Cephe dökülmesi ve yangın sistemi can güvenliği meselesi

Kurum, dış cephe dökülmeleri ile yangın algılama sistemlerindeki arızaların can ve mal güvenliğini doğrudan ilgilendirdiğini vurguladı ve bu tür kusurların giderilmesinin gecikmeksizin takip edilmesinin zorunlu olduğunu belirtti.

Benzer sorun yaşayanlar ne yapmalı?

Karar, benzer sorunlar yaşayan TOKİ konutu sakinleri için önemli bir yol haritası sunuyor. Önce kusurun olağan bakımdan mı yoksa yapım hatasından mı kaynaklandığının ayırt edilmesi gerekiyor. Yapım kaynaklı kusurlarda TOKİ'ye yazılı başvuru yapılabiliyor; sonuç alınamazsa KDK'ye şikâyette bulunulabiliyor. Teslim tarihi, kabul tarihi ve ayıbın ne zaman bildirildiğine ilişkin belgelerin saklanması büyük önem taşıyor. İdarenin tavsiye kararına rağmen 30 gün içinde işlem yapmaması halinde yargı yolu da açık bulunuyor.